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　　对此★★，中指院分析师指出★★，2021年下半年以来房地产市场深度调整★★★，房价波动下行一定程度导致当前不少地块评估价低于企业获取土地时的价格★★，特别是企业在市场热度较高时获取的土地。

　　“在当前市场环境下，梳理清楚什么类型的土地可以产生增量价值、如何落地增量方案等问题★★，成为破局的关键。在落地路径上，房企对自身地块最为了解★★，企业可针对地块提出方案★，地方主管部门以需求增量★★★、投资增量为原则审核纳入储备库，并会同其他部门进一步立项申请专项债。相关方面明确各自诉求，将流程度梳理顺畅，或许会更有利于提高收购效率★★★。”中指院分析师表示。

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　　“我们认为，专项债收储将改善土地市场供求关系，增强企业和地方政府流动性，促进市场止跌回稳★。”华福证券分析师表示★★★。返回搜狐★★，查看更多

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　　此外★★★，部分退换地、调规项目会涉及到重新分割红线、分宗退地★★★，且需要征求小区已售部分产权人的征求意见，但目前很多城市未有操作先例★，地方政府对于重新划分红线和分宗地块的积极性不高★★★。

　　“土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是各地在回购时进行参考的重要依据，而地方在发行专项债也是基于土地价值展开的。因此★★，土地出让时的起始价或是土地收购价格的重要参考，以此来看★★，过去以底价成交的土地，有望在回购土地中实现更有效的去化★★。★★★”中指院分析师称。

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　　“一些地块是在市场高峰期拿的，当时的价格较高，因此回购是按当前市场价格还是此前拿地时的价格★，多方有着不同看法。不少地块面临折价问题，如果民营房企对现金回笼较为迫切，即使是出现折价，甚至折价较高，也可能会达成协议；但对于国资房企，折价的部分应该如何安排，也是需要考虑的，由此需要有其它相应辅助方案进行协调，例如是否可以通过地块置换等，来解决折价问题★★★。由于地块资源禀赋不同，加之回购中要面对包括前述价格等方面的诸多问题，还要走不少流程，回购地块的周期，可能会因此而有所拉长。”前述房企管理层表示。

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　　就此★★，业内人士认为，今年与收储相关的政策持续深化完善，多部门出台一揽子盘活存量的措施，意在助力房地产去库存★★★。

　　业内人士指出★，对于地方政府来说★★，收回后能够产生增量价值、实现资金平衡的存量闲置土地，或是地方政府当下着力收购的重点。

　　财联社12月4日讯（记者 王海春）盘活存量土地使用效率，被认为是稳楼市一揽子措施其中一个重要方面★★。那么★★，相关措施当前落地进展情况如何★？

　　记者在采访中了解到，上述房企所反映的这些情况，并非个案。有机构就盘活存量用地所展开的调研中发现★★，回购闲置存量土地存在多项★“卡点”，而收购资金★★★、收购价格等，是推进过程中面临的主要困难。

　　易居研究院分析师表示，房企资金状况的重大变化，是专项债介入的重要原因★。市场下行期间，房企销售资金变差、投资曲线萎缩、资产变现能力变差，并由此产生诸多问题★。对存量土地收购收储的专项债工具诞生，持续增强了政府资金投放的能力，对于运用财政工具化解存量土地项目、加快土地端资金流动和顺畅等具有积极作用。

　　多位分析师认为★，虽然在推进中存在一些困难★★，但预计后续会对落地中出现的这些问题，不断完善相关措施。

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　　据中指院调研★★★，盘活闲置存量土地出现的★★“卡点★★★”问题包括★：原地块的回收价格★★★，企业和政府难以达成一致，若按当前市场价收回，企业参与意愿不高★★★；土地类型的调规限制多★，且涉及需要补交地价；地方政府对存量土地的盘活和退换积极性不够，不愿新增债务回购土地；多数地方政府不愿意接受跨区换地，因为涉及到不同财政主体，各区之间的利益难以协调★。

　　不久前举行的一场行业交流会上，一位大型房企高管表示，回收存量用地对于加快房企资金流动性有着重要意义★，是提振市场的重要举措★★★。不过，盘活存量用地涉及到很多领域★，也面临很多细节操作问题，从其当前观察到较为有限的情况来看★★★，与价格相关的问题，成为影响推进过程的其中一项重要因素。

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